Unentgeltliche oder verbilligte Überlassung von Wohnraum an Mitarbeiter stellt geldwerten Vorteil dar
 

Viele Arbeitgeber suchen verstärkt nach Wegen, bei der Suche von Fachkräften durch zusätzliche kostenfreie Leistungen attraktiver zu werden. Eine Möglichkeit davon ist, dem Arbeitnehmer verbilligt oder gar unentgeltlich Wohnraum zu überlassen. Neue Mitarbeiter entgehen damit einer lästigen Wohnungssuche, gerade in Zeiten von Wohnungsknappheit und profitieren gleichzeitig in finanzieller Hinsicht.

Die Überlassung stellt einen Sachbezug dar (sog. „geldwerter Vorteil“) dar und ist prinzipiell lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtiger Arbeitslohn. Die Höhe des geldwerten Vorteils ist steuerlich und sozialversicherungsrechtlich zu ermitteln.

Die Bewertung des geldwerten Vorteils für die Überlassung einer Wohnung an Arbeitnehmer erfolgt grundsätzlich mit dem ortsüblichen Mietpreis. Davon zu unterscheiden ist die Unterkunft. Diese ist mit den amtlichen Sachbezugswerten zu bewerten.

Unterscheidung: Überlassung einer Unterkunft oder einer freien Wohnung

Die Gewährung von freiem Wohnraum liegt vor, wenn eine vollständige Wohnung, das heißt eine in sich geschlossene Einheit von Räumen, dem Arbeitnehmer überlassen wird. Die wesentlichen Merkmale einer „Wohnung“ im steuerlichen Sinne machen sich an der Wasserversorgung und -entsorgung sowie dem Vorhandensein einer Küche oder vergleichbaren Kochgelegenheit sowie einer Toilette fest. In dieser Einheit von Räumen muss ein selbstständiger Haushalt geführt werden können. So stellt beispielsweise ein Einzimmerappartement mit Küchenzeile und WC als Nebenraum eine Wohnung dar. Ist dagegen nur  die Mitbenutzung von Bad, Toilette und Küche gegeben, liegt eine Unterkunft vor. Alles, was den Begriff der „Wohnung“ nicht erfüllt, ist eine Unterkunft. Immer dann also, wenn der Arbeitnehmer etwas „mitbenutzen“ muss (sei es eine Gemeinschaftsküche, eine Gemeinschaftsdusche, eine Gemeinschaftstoilette), handelt es sich um eine Unterkunft. Eine „Unterkunft“ liegt auch in den Fällen vor, in denen der Arbeitgeber mehreren Arbeitnehmern eine Wohnung zur gemeinsamen Nutzung überlässt (Wohnungsgemeinschaft), denn die Mitglieder der Wohngemeinschaft benutzen gemeinsam die vorhandenen Einrichtungen (insbesondere Küche, Bad, Toilette).

Geldwerter Vorteil berechnet sich aufgrund ortüblicher Miete

Sofern es sich um die Überlassung einer „Wohnung“ handelt, ist für die Berechnung des geldwerten Vorteils die ortsübliche Miete maßgebend. Ortsübliche Miete ist die Miete, die bei nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbaren Wohnungen üblich ist (Vergleichsmiete). Bei der Ermittlung des steuer- und sozialversicherungspflichtigen Sachbezugs aus der unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung von Wohnraum durch den Arbeitgeber an den Arbeitnehmer ist ein Bewertungsabschlag von einem Drittel vom ortsüblichen Mietwert (einschließlich Nebenkosten) zu berücksichtigen. Ortsüblicher Mietwert ist z. B. der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, die konkret auf die überlassene Wohnung entfallen. Wird die Wohnung vom Arbeitgeber angemietet, kann aus Vereinfachungsgründen der Mietpreis als ortsüblicher Mietwert angesetzt werden.

Ein vom Arbeitnehmer tatsächlich gezahlte Entgelt für die Überlassung einer Wohnung (tatsächlich erhobene Miete plus tatsächlich abgerechnete Nebenkosten) ist auf den Mietwert (ortsübliche Miete) anzurechnen.

Beträgt die ortsübliche Kaltmiete ohne die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten mehr als 25 € je qm, ist der Bewertungsabschlag von einem Drittel nicht anwendbar.

Beispiel für die Berechnung des geldwerten Vorteils bei verbilligter Wohnung

Ein Arbeitgeber überlässt seinem Arbeitnehmer eine 60 qm Wohnung für 450 €, davon 300 € monatlich Miete zuzüglich 150 € Nebenkosten. Der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen beträgt 10 € je qm betragen.

Lösung:  Der anzusetzende geldwerte Vorteil beträgt 50 €.

Zur Berechnung:

Monatlicher Mietwert in Höhe von 600 € (60 qm x 10 € je qm)

zuzüglich Nebenkosten in Höhe von 150 €

= 750 €

abzüglich eines Bewertungsabschlags in Höhe von 250 € (1/3 von 750 €)

= 500 €

abzüglich vom Arbeitnehmer gezahlte Miete inkl. Nebenkosten in Höhe von 450 €

= 50 € lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtiger geldwerter Vorteil

Sachbezugswerte bei unentgeltlicher oder verbilligter Überlassung einer Unterkunft

Sind die Voraussetzungen für eine Wohnung nicht gegeben, liegt lohnsteuerlich eine „Unterkunft“ vor. Der lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtige Sachbezugswert einer Unterkunft wird einschließlich der Kosten für Heizung und Beleuchtung bundeseinheitlich mit monatlich 278 € (für 2024) angesetzt. Wenn der Ansatz der Sachbezugswerte nach Lage des Einzelfalls zu unbilligen Ergebnissen führen würde, kann ausnahmsweise auch hier der Wert der ortsüblichen Miete angesetzt werden.

Der Sachbezugswert ist in einigen Fällen zu kürzen:

Ist der Arbeitnehmer in dem Haushalt des Arbeitgebers untergebracht oder handelt es sich um eine Gemeinschaftsunterkunft, wird der maßgebliche Wert um 15 % gekürzt (im Jahr 2024 ergibt dies einen Wert in Höhe von 236,30 €). Eine solche Unterbringung in den Arbeitgeberhaushalt liegt vor, wenn der Arbeitnehmer sowohl in die Wohnungs- als auch in die Verpflegungsgemeinschaft des Arbeitgebers aufgenommen wird. Bei ausschließlicher Zurverfügungstellung von Unterkunft liegt dagegen keine „Aufnahme in den Arbeitgeberhaushalt“ vor, so dass der ungekürzte Unterkunftswert anzusetzen ist.

Gemeinschaftsunterkünfte stellen zum Beispiel Lehrlingswohnheime, Schwesternwohnheime oder Kasernen dar. Charakteristisch für Gemeinschaftsunterkünfte sind gemeinschaftlich zu nutzende Wasch- beziehungsweise Duschräume, Toiletten und gegebenenfalls Gemeinschafts-Küche oder Kantine. Davon zu unterscheiden sind Mehrfachbelegungen. Allein eine Mehrfachbelegung einer Unterkunft hat dagegen nicht die Bewertung als Gemeinschaftsunterkunft zur Folge. Stattdessen erfolgt im Fall der Mehrfachbelegung eine Minderung bei der Belegung mit zwei Beschäftigten um 40 %, mit drei Beschäftigten um 50 % und mit mehr als drei Beschäftigten um 60 %.

Daneben bestehen noch Sonderfälle für Jugendliche: Wenn es sich um bei dem Arbeitnehmer um einen Jugendlichen bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres oder einen Auszubildenden handelt, wird der Wert grundsätzlich ebenfalls um 15 % gekürzt.