Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Gebäuden:
BFH - „maximal verwaltungsfreundliche" Auslegung

Der BFH hat mit drei Urteilen vom 14.06.2016 (IX R 25/14, BStBl II 2016, 992; IX R 15/15, BStBl II 2016, 996; IX R 22/15, BStBl II 2016, 999) den Begriff der „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG konkretisiert. Danach gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten). Ausgenommen hiervon sind Erweiterungen i.S.d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG).

Auch Schönheitsreparaturen (insb. Tapezieren, Anstreicharbeiten) fallen nach dieser neuen Rechtsprechung unter den (weiten) Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Entgegen früherer Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 25.08.2009 IX R 20/08, BStBl II 2010, 125) bedarf es keines engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs zu einer als einheitlich zu würdigenden Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes mehr.

Unabhängig von deren handelsrechtlicher Qualifizierung (§ 255 Abs. 1 HGB) sind sämtliche Aufwendungen – auch Instandsetzungsaufwendungen, die bereits unter dem Aspekt einer wesentlichen Verbesserung zu Herstellungskosten führen – in die Betrachtung der 15 %-Grenze einzubeziehen, sofern sie nicht ausdrücklich hiervon ausgeschlossen werden (vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG). Dagegen sollen jährlich wiederkehrende Wartungsarbeiten sofort abziehbar sein. Im Ergebnis ist eine Segmentierung der Gesamtkosten nicht zulässig.

Übersteigt also die Gesamtsumme der innerhalb von 3 Jahren angefallenen Renovierungskosten die 15 %-Grenze, kann der Aufwand nur nach den AfA Regelungen abgeschrieben werden. Wird das Gebäude im steuerlichen Sinne unterschiedlich genutzt (vgl. R 4.2 Abs. 4 EStR 2012), ist auf die einzelnen Einheiten abzustellen. Einzelfragen zur Anwendung bedürfen noch der Konkretisierung durch die Finanzverwaltung. Fazit von BFH-Richter Ratschow, BFH/PR 2016, 361, 363: Maximal verwaltungsfreundlich! 

Empfehlung:

Aufschiebbare Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sollten nicht in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb durchgeführt werden. Die 15 %-Grenze sollte genau – mit Sicherheitspuffer für nicht erwarteten, aber altersbedingten Aufwand – berechnet werden.  

 

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