Kosten für ein Mietobjekt zielführend absetzen

Nicht nur in Zeiten von niedrigen Zinsen und steigender Inflation sind Immobilien eine begehrte Kapitalanlage. Damit bei der Vermietung einer Immobilie im steuerlichen Sinne alles richtig läuft, sollten Sie die entsprechenden Regelungen und Besonderheiten kennen. Den zentralen Rahmen bildet die Frage, wie sich die Kosten des Mietobjektes steuermindernd absetzen lassen. Hierbei sind folgende Unterscheidungen zu treffen:

 

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes können über ihre Nutzungsdauer in Form einer jährlichen Abschreibung steuermindernd geltend gemacht werden. In aller Regel wird eine Nutzungsdauer von 50 Jahren (d.h. eine Abschreibungssatz von 2% p.a.) angesetzt. Zu den Anschaffungskosten gehören alle Aufwendungen, die zum Erwerb der Immobilie notwendig sind. Hieraus ist zu schließen, dass also nicht nur die eigentlichen Anschaffungskosten des Gebäudes, sondern in der Regel auch die entsprechenden Nebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten) in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung mit einzubeziehen sind. Der Anteil für Grund und Boden sowie die darauf entfallenden anteiligen Nebenkosten unterliegt nicht der jährlichen Abschreibung.

Tipp: Üblicher Weise wird der Gesamtkaufpreis (Gebäude und Grundstück mit Hilfe der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Arbeitshilfe wird vom Bundesfinanzministerium bereitgestellt) aufgeteilt. Allerdings kann bereits im Kaufvertrag die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude sowie Grund- und Boden geregelt werden. Dies bietet u.U. die Gelegenheit dem Gebäude anteilig einen höheren Wert (soweit plausibel) und damit eine höhere Bemessungsgrundlage für die Abschreibung zuzurechnen.

Bei der Herstellung eines Gebäudes erkennt das Finanzamt alle Kosten an, die dazu dienen das Gebäude in einen „betriebsbereiten“ Zustand zu versetzen. Hierunter können auch Kosten für eine Erweiterung der Immobilie gesehen werden. Im Allgemeinen fließen alle Kosten für den Hausneubau, die Wiedererrichtung eines voll verschlissenen Gebäudes und die Änderung der Funktion bzw. Zweckbestimmung eines Gebäudes in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung mit ein. Wird ein bestehendes Gebäude über den ursprünglichen Zustand wesentlich verbessert (z.B. Wärmedämmung, neue Fenster, neue Heizung), können auch diese Kosten abgeschrieben werden.

 

Erhaltungsaufwendungen

Kosten, die in die Kategorie „Erhaltungsaufwendungen“ fallen, können von Vermietern in dem Jahr steuermindernd geltend gemacht werden, in dem die Zahlung erfolgt. Diese Art von Kosten dient nicht der Anschaffung- und Herstellung des Gebäudes oder verändern das Gebäude in seiner Wesensart. Die Kosten dienen viel mehr dazu das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Die Kosten können sowohl regelmäßig als auch unregelmäßig auftreten (z.B. Maler- und Tapezierarbeiten, Instandsetzungsarbeiten, Reinigungs- und Pflegearbeiten).

Fallen allerdings mehrere Erhaltungsaufwendungen zusammen (sog. „Maßnahmenbündel“), und wird dadurch eine Standartverbesserung des Gebäudes erzielt, können diese Aufwendungen nicht sofort, sondern im Rahmen der allgemeinen Abschreibung steuerlich angesetzt werden (siehe oben). Das gleiche gilt, wenn Aufwendungen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung des Gebäudes, mindestens 15% der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen. Auch in diesem Fall sind die Aufwendungen nicht sofort, sondern im Rahmen der allgemeinen Abschreibung steuerlich anzusetzen.

Jung Frank
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Standort: Dillingen
W+ST Wirtschaftsprüfung AG & Co. KG
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