Februar 2022 - Die Grundsteuerreform 2022/2025

• Handlungsbedarf in 2022 für Immobilieneigentümer:innen
• Das müssen Sie wissen und beachten

1. Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz, also beispielsweise unbebaute Grundstücke, Wohngrundstücke, gewerblich genutzte Grundstücke oder Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, erhoben. Zu zahlen ist die Grundsteuer regelmäßig von den Eigentümer:innen; im Falle der Vermietung können sie die Grundsteuer über die Betriebs- bzw. Nebenkosten auf die Mieter:innen umlegen.

2. Weshalb gibt es die Grundsteuer?

Die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen fließen den Städten und Gemeinden zu. Die Kommunen benötigen die Mittel, um damit zum Beispiel Schulen, Kitas, Schwimmbäder, Büchereien oder die örtliche Infrastruktur zu finanzieren. Im Jahr 2020 belief sich die Grundsteuer auf fast 15 Milliarden Euro.

3. Wieso wird die Grundsteuer reformiert?

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hatte mit Urteil vom 10.04.2018 die bisherigen Vorschriften zur Erhebung der Grundsteuer auf Grundlage der sogenannten Einheitswerte als verfassungswidrig eingestuft. Im Westen werden die Grundstücke bisher nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt; in den ostdeutschen Ländern basieren die Werte auf Feststellungen aus dem Jahr 1935. Diese Einheitswerte werden mit einem einheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl und anschließend mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert. Die Steuermesszahl ist bundeseinheitlich festgelegt, während der Hebesatz und damit letztlich die Höhe der Grundsteuer von den Kommunen selbstständig festgelegt wird. Durch die bisherigen Regelungen ist nicht (mehr) gewährleistet, dass gleichartige Grundstücke auch gleich besteuert werden, denn die Werte von Grundstücken und Gebäuden haben sich seit 1964/1935 sehr unterschiedlich entwickelt. Dies stellt nach Ansicht des BVerfG einen Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung dar. Der Gesetzgeber wurde verpflichtet, die Grundsteuer neu zu regeln.

Die bisherigen Regelungen zur Grundsteuer sind übergangsweise noch bis 31.12.2024 anzuwenden. Ab 01.01.2025 wird die Grundsteuer auf Basis der neuen gesetzlichen Grundlagen erhoben. Für diese Zwecke müssen rund 36 Millionen Grundstücke in ganz Deutschland neu bewertet werden. Auf den ersten Hauptfeststellungszeitpunkt zum 01.01.2022 erfolgt daher deutschlandweit eine steuerliche Neubewertung aller Grundstücke.

4. Warum besteht bereits im Jahr 2022 Handlungsbedarf, wenn die Grundsteuer erst ab 01.01.2025 nach den neuen Regelungen erhoben wird?

Die Grundsteuer wird zwar erst ab 01.01.2025 nach den neuen Regelungen erhoben, allerdings ist jeder Eigentümer bereits im Jahr 2022 verpflichtet für jede Immobilie eine gesonderte Steuererklärung abzugeben. Anhand dieser sogenannten Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts wird die vorhandene Datenlage überprüft; die Finanzämter brauchen daher im 1. Schritt zur Bewertung der Grundstücke die aktuellen und vollständigen Daten (sogenanntes Grundsteuerwertverfahren). Die Abgabe der Feststellungserklärung ist nach derzeitigem Stand nur innerhalb einer Zeitspanne von vier Monaten (01.07.2022 bis 31.10.2022) möglich. Dieser Zeitrahmen ist äußert knapp bemessen.

Dem folgt in einem 2. Schritt die Errechnung des Grundsteuermessbetrags durch die Finanzämter (sogenanntes Steuermessbetragsverfahren). In einem 3. Schritt ermittelt sodann die Kommune anhand des von ihr bestimmten Grundsteuerhebesatzes die zu zahlende Grundsteuer (sogenanntes Steuerfestsetzungsverfahren). Die Grundsteuer berechnet sich damit auch zukünftig in drei selbstständigen, aufeinander aufbauenden Schritten (Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer).

5. Wie ändert sich die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer und ab wann muss die neue Grundsteuer erstmals gezahlt werden?

Ziel des Gesetzgebers war es, die Grundsteuerreform aufkommensneutral zu gestalten. Insgesamt sollen alle Steuerpflichtigen zusammen nicht mehr Grundsteuer zahlen als bisher. Die individuellen Steuerzahlungen werden sich hingegen verändern. Letztlich wird es so sein, dass einige Grundstückseigentümer weniger bezahlen müssen als bisher, während andere künftig mehr Grundsteuer bezahlen müssen.

Wie hoch die ab 2025 erstmals zu zahlende neu berechnete Grundsteuer tatsächlich ausfallen wird, lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschätzen. Die Höhe der Grundsteuer wird vor allem davon abhängen, welche Grundsteuerhebesätze die Gemeinden festlegen werden. Werden die Gemeinden ihre bisherigen Hebesätze nicht senken, so wird dies tendenziell zu einer höheren Grundsteuer führen.

6. Wird die Grundsteuer deutschlandweit einheitlich erhoben?

Nein. Es gibt zwar das sogenannte „Bundesmodell“, den Bundesländern wurde aber ausdrücklich die Möglichkeit eingeräumt, eigene, vom sogenannten Bundesmodell abweichende Regelungen zur Bewertung der Grundstücke zu treffen (sogenannte Öffnungsklausel).

Von dieser Öffnungsklausel haben folgende Bundesländer Gebrauch gemacht:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Hamburg
• Hessen
• Niedersachsen
• Saarland
• Sachsen

Die Abweichungen vom Bundesmodell in den o.g. Bundesländern sind teilweise marginal (zum Beispiel Saarland und Sachsen), teilweise jedoch erheblich (zum Beispiel Bayern).

7. Wie und bis wann ist die Steuererklärung einzureichen?

Die Steuererklärung muss elektronisch per ELSTER eingereicht werden. Eine Einreichung in Papierform ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Die elektronische Einreichung soll ab 01.07.2022 möglich sein. Spätester Abgabezeitpunkt ist nach derzeitigem Stand der 31.10.2022.

8. Welche Angaben sind zur Erstellung der Steuererklärung erforderlich?

Je nach Bundesland und Art der zu bewertenden Immobilie sind unter anderem folgende Angaben von Relevanz:

• Einheitswert-Aktenzeichen (ersichtlich aus dem Einheitswertbescheid oder dem Grundsteuerbescheid)
• Lage des Grundstücks
• Gemarkung, Flur und Flurstück
• Grundstücksart (u.a. unbebaut, bebaut, Wohngrundstück, Geschäftsgrundstück)
• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Baujahr
• Wohnfläche bzw. Bruttogrundfläche
• Eigentumsverhältnisse

9. Was können Immobilieneigentümer:innen schon jetzt tun?

Eine Aufforderung zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts wird laut Bundesministerium der Finanzen voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntgabe erfolgen. Einzelne Länderfinanzverwaltungen werden nach derzeitigem Stand (zudem) im ersten Halbjahr 2022 Informationsschreiben, in denen grundsteuerrelevante Objekte aufgeführt sind, an die Immobilieneigentümer:innen bzw. ggf. vertretungsberechtigten Personen versenden.

Die o.g. Angaben zur Erstellung der Steuererklärung können jedoch unabhängig davon bereits vorerfasst werden, was insbesondere vor dem Hintergrund des derzeit recht kurz bemessenen zeitlichen Korridors zur Einreichung der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 als empfehlenswert erscheint. D.h. Immobilieneigentümer:innen können schon jetzt, die o.g. relevanten Angaben zusammentragen, die sich unter anderem im Grundbuchauszug, der Flurkarte, dem Kaufvertrag, der Teilungserklärung, dem Einheitswertbescheid und Grundsteuerbescheid finden. Sollten die Angaben nicht auffindbar sein, kann beispielsweise eine Flurkarte beim zuständigen Vermessungsamt oder ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.

10. Wie kann W+ST Sie unterstützen?

Gerne übernehmen wir für Sie die Erstellung der erforderlichen Erklärung(en). Wir werden hierfür in Kürze eine digitale Austauschplattform zur Verfügung stellen, die bei der Bereitstellung der Daten und der Erstellung der Erklärungen unterstützen wird. Selbstverständlich können Sie uns aber auch auf herkömmlichem Wege kontaktieren.

Weitere Fragen?

Sollten Sie weitere Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.