News
Seien Sie immer bestens über uns informiert

Unangenehmes Urteil für Immobilien-GmbH's

Nach der aktuellen BFH-Rechtsprechung sind neuerdings die Bestandteile einer Einbauküche keine unselbständigen Gebäudebestandteile mehr sondern bloße Scheinbestandteile. Die Mitvermietung einer Einbauküche ist nicht Teil einer Grundstücksvermietung. Sie kann daher unter Umständen nicht Teil der Grundstücksvermietung sein sondern als eine eigenständige Vermietungstätigkeit angesehen werden. Da diese nicht zu den unschädlichen Tätigkeiten im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG gehört, muss davon ausgegangen werden, dass bei Mitvermietung einer Einbauküche die Wohnungsvermietung insgesamt nicht mehr eine begünstigte Grundstücksvermietung darstellt. Vor diesem Hintergrund besteht das Risiko, dass die Mitvermietung von Einbauküchen bei Immobilien-GmbH’s die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags gefährdet. Auf dem Spiel steht die günstige 15 % Steuerbelastung von Immobilien GmbH’s bzw. die vermeidbare Gewerbesteuerbelastung von rund 15 % des Gewinns aus Vermietung.

Auch wenn man sich den oben genannten Schlussfolgerungen aus der Änderung der BFH-Rechtsprechung nicht anschließt, so besteht in jedem Fall ein Risiko, dass die Finanzverwaltung im dargestellten Sinne reagiert und die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer in Frage stellt. Eine konkrete Äußerung der Finanzverwaltung liegt uns bis dato nicht vor. Es gibt jedoch eine aktuelle Finanzgerichtsentscheidung, die zum Ergebnis kommt, dass bei einer Hotelvermietung die Mitvermietung von Zimmerinventar keine unschädliche Nebentätigkeit darstellt und nicht zwingend im Sinne von unentbehrlich für die Vermietung ist.

 

Gestaltungsoptionen

Zur Vermeidung des Risikos gibt es folgende Gestaltungsoptionen:

  •  Vermietung der Küche durch eine andere gewerbliche Gesellschaft, idealerweise eine Tochtergesellschaft der Immobilien-GmbH
  •  ein Verkauf der Küche an die Mieter mit Ratenzahlungsvereinbarung oder
  •  die Überlassung der Küche durch den Wohnungsvermieter ohne Regelung im Mietvertrag und ohne Mietzins.

 

Empfehlungen

1. Grundsatz

Die Tätigkeit von Immobilien-GmbH’s sollte rigoros beschränkt werden auf die langfristige Vermietung von eigenen Immobilien. Die Immobilien-GmbH sollte zu einem reinen Grundstücksunternehmen entwickelt werden mit aller Konsequenz bis hin zur Firmenbezeichnung und dem gesellschaftsrechtlichen Unternehmenszweck.

2. für Neuvermietungen

Wir empfehlen, bei Neuvermietung von Wohnungen Einbauküchen nicht mitzuvermieten. Eine Vermietung der Einbauküchen durch eine andere gewerbliche Gesellschaft kann erfolgen. Es sollte jeweils auf die zivilrechtliche Verknüpfung der Verträge geachtet werden. Die Verknüpfung darf einerseits nicht zu eng sein, um die Umgehung zu verhindern, darf allerdings auch nicht zu weit sein, um ein Auseinanderfallen von Wohnungsmietvertrag und Küchenmietvertrag zu verhindern.

3. für bestehende Vermietungen

Bei den bestehenden Vermietungen sollte eine Umstellung erfolgen. Diese Umstellung sollte zeitnah durchgeführt werden. Spätestens mit einer Neuvermietung der entsprechenden Wohnung könnte das Finanzamt die Umsetzung der geänderten Rechtsprechung verlangen und ab diesem Zeitpunkt die erweiterte Kürzung verweigern. Einen gewissen Zeitraum für die Umstellung müsste das Finanzamt voraussichtlich jedoch akzeptieren, da eine ständige Rechtsprechung geändert wurde und alle Konsequenzen aus dieser Änderung noch nicht bekannt sind. Darüber hinaus ist die hier aber in Frage stehende Konsequenz noch nicht durch ein Gericht thematisiert worden.